กูรูอสังหาฯชี้จับตาทาวน์เฮาส์กว้าง4เมตรหวนคืนตลาดเหตุที่ดินแพงค่าก่อสร้างสูงพัฒนาสินค้าต่ำ1.5ล้านลำบากผู้ประกอบการส่งคอนโดฯลุยตลาดแทนพฤกษาส่งพลัมคอนโดฯจับลูกค้าทาวน์เฮาส์ระดับกลาง-ล่างโกลเด้นแลนด์ลดเสี่ยงแจงไม่สามารถพัฒนาได้เหตุเลือกทำเลเป็นสำคัญ

นายอิสระบุญยังนายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องค่าก่อสร้างที่ยังคงอยู่ในระดับสูงที่3.7-4แสนบาทต่อไร่ต่อเมตร (ขนาดพื้นที่ความกว้างxความลึก) ในขณะที่ราคาวัสดุพื้นฐานอย่างอิฐหินปูนทรายไม่ปรับลดอีกทั้งที่ดินที่เหมาะสมในการพัฒนาทาวน์เฮาส์หาได้ยากขึ้นประกอบกับข้อจำกัดตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคารที่กำหนดให้ต้องมีพื้นที่ขั้นต่ำในการก่อสร้าง16-17ตร.ว.และด้านหน้าเว้น3เมตรด้านหลังเว้น2เมตรด้านข้างเมื่อรวมได้10ยูนิตหรือยาวรวม40เมตรต้องมีที่ว่างกว้างไม่น้อยกว่า4เมตรตลอดความลึกของตัวบ้าน

จากข้อจำกัดดังกล่าวทำให้การก่อสร้างทาวน์เฮาส์ต้องใช้พื้นที่จำนวนมากกว่าหากเทียบกับการก่อสร้างบ้านแฝดหรือบ้านเดี่ยวด้วยเหตุนี้จึงไม่สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ระดับราคาต่ำกว่า1.5ล้านบาทได้มากนักผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินงานด้วยการหันไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแทนเนื่องจากพัฒนาได้ในปริมาณที่มากกว่า

"แต่ด้วยความต้องการของผู้บริโภคที่อยากอยู่ในที่ที่มีพื้นที่มากกว่าคอนโดมิเนียมจึงมีผู้ประกอบการบางรายนำรูปแบบการก่อสร้างทาวน์เฮาส์แบบเดิมที่มีหน้ากว้าง4เมตรกลับมาพัฒนาใหม่จากปัจจุบันทาวน์เฮาส์จะมีหน้ากว้างอยู่ที่5-5.7เมตรเพราะเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมระดับราคาล้านต้นๆพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน22ตร.ม.ยังถือว่ามีความน่าอยู่อาศัยมากกว่า"

ขณะที่นายเลอศักดิ์จุลเทศรองประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้อำนวยการบริษัทพฤกษาเรียลเอสเตทจำกัด (มหาชน) หรือPS  เปิดเผยว่าในปี2558บริษัทมีนโยบายนำคอนโดมิเนียมแบรนด์พลัมทำตลาดทดแทนทาวน์เฮาส์ระดับราคาต่ำกว่า1.5ล้านบาทเนื่องจากที่ดินมีราคาเพิ่มสูงขึ้นทำให้ไม่สามารถพัฒนาสินค้าในระดับนี้ได้มากนักหรือถ้าพัฒนาได้ก็จะอยู่ในพื้นที่ที่ไม่สะดวกต่อการเดินทาง

ด้านนายปิยะประยงค์กรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจทาวน์เฮาส์บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตทกล่าวเสริมว่าพฤกษาถือเป็นเจ้าตลาดทาวน์เฮาส์ในทุกระดับราคาที่ครองมาร์เก็ตแชร์อยู่ที่32%ของตลาดทาวน์เฮาส์ที่มีมูลค่ารวมทั้งตลาดในปี2557จำนวน5.5หมื่นล้านบาทแต่จากปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นและสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวประกอบกับราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้บริษัทต้องปรับลดพอร์ตทาวน์เฮาส์ในระดับราคา1-1.5ล้านบาทลง

จากเดิมอยู่ที่ประมาณ30%เหลือเพียง10%เพราะลูกค้าในกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นพนักงานที่มีรายได้ไม่แน่นอนเช่นพนักงานโรงงานที่ครึ่งหนึ่งของรายได้หลักมาจากการทำงานล่วงเวลาแต่เมื่อสภาพเศรษฐกิจอยู่ในภาวะชะลอตัวทำให้โรงงานไม่มีการทำโอทีพนักงานจึงขาดรายได้ในส่วนนี้ส่งผลให้บริษัทต้องหันมาขยายพอร์ตระดับราคามากกว่า1.5ล้านบาทเนื่องจากลูกค้าในกลุ่มนี้เป็นกลุ่มพนักงานบริษัทมีรายได้ประจำแน่นอน

"ในปี2558บริษัทจะเน้นสินค้าที่ระดับราคา2-2.5ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วน50%ของสินค้าในกลุ่มทาวน์เฮาส์ในส่วนของระดับราคา1.5-2ล้านบาทและ2.5-3ล้านบาทอยู่ในสัดส่วน30%และ20%โดยโฟกัสที่ตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเป็นหลักเนื่องจากในช่วงที่ผ่านมาตลาดต่างจังหวัดมีการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดส่วนจังหวัดท่องเที่ยวและแหล่งงานกำลังซื้อยังคงมีอย่างต่อเนื่อง"

สำหรับตลาดทาวน์เฮาส์ในช่วงไตรมาส1ที่ผ่านมาถือว่ายังพอไปได้โดยบริษัทมียอดขายอยู่ที่ประมาณ5พันล้านบาทซึ่งสูงกว่าเป้าที่ตั้งไว้คือ4พันล้านบาทในขณะที่ยอดโอนจะอยู่ที่ประมาณ4.5พันล้านบาทในส่วนของทิศทางตลาดทาวน์เฮาส์ระดับราคาต่ำกว่า1.5ล้านบาทนั้นคาดว่าจะมีสัดส่วนลดลงเนื่องจากราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นสืบเนื่องจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าทำให้ทาวน์เฮาส์ระดับราคาต่ำกว่า1.5ล้านบาทจะอยู่ในทำเลที่ไกลจากถนนสายหลักหรือเข้าซอยลึกประมาณ7-8กิโลเมตร

สอดคล้องกับนายแสนผินสุขีกรรมการผู้จัดการใหญ่โกลเด้นแลนด์เรสซิเด้นซ์กรุ๊ปกลุ่มบริษัทในเครือบริษัทแผ่นดินทองพร็อพเพอร์ตี้ดีเวลลอปเม้นท์จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ที่ได้เปิดเผยถึงมุมมองต่อทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า1.5ล้านบาทว่าในการพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์โดยทั่วไปรวมถึงบริษัทเองสามารถทำได้แต่บริษัทเลือกที่จะไม่ทำสินค้าในตลาดดังกล่าวเนื่องจากทุกโครงการของบริษัทเน้นให้คุณค่าแก่ลูกค้า3ด้านได้แก่1.ทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพช่วยให้ลูกบ้านอยู่ในสิ่งแวดล้อมที่ดี2.วัสดุที่ใช้มีคุณภาพ3.พัฒนาดีไซน์ให้ตรงกับความต้องการของลูกค้าในแต่ละสินค้าที่แตกต่างกัน

"แต่การสร้างทาวน์เฮาส์ราคา1.5ล้านบาทได้นั้นจำเป็นจะต้องลดต้นทุนการก่อสร้างได้แก่1.เลือกที่ดินที่อยู่ในระดับC ลงไปคือในทำเลชานเมืองทำเลที่ไม่มีแหล่งชุมชนรองรับ2.ต้องลดคุณภาพวัสดุซึ่งทำให้กลายเป็นปัญหากับผู้อยู่อาศัยในอนาคตแทน3.ต้องเร่งงานก่อสร้างเพื่อให้คุ้มต้นทุนค่าแรงงานที่ตายตัวทำให้ไม่มีช่วงเวลาในการควบคุมคุณภาพงานก่อสร้างส่งผลให้มาตรฐานงานการก่อสร้างลดลงและอาจก่อให้เกิดปัญหาการแตกร้าวรั่วซึมในภายหลังสุดท้ายกลุ่มลูกค้าดังกล่าวซึ่งอาจมีข้อจำกัดทางการเงินอยู่แล้วอาจไม่ได้รับความสะดวกสบายจากการซื้อบ้านแต่กลับกลายเป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆที่จะตามมาเช่นค่าเดินทางที่ไกลขึ้นค่าซ่อมแซมบ้านค่าตกแต่งบ้านเพื่อให้สามารถอยู่อาศัยได้จริงซึ่งเมื่อรวมๆแล้วลูกค้าจะไม่ใช่ซื้อในราคาต่ำกว่า1.5ล้านบาทจริง"

"การสร้างทาวน์เฮาส์ราคา1.5ล้านบาทได้นั้นจำเป็นจะต้องลดต้นทุนการก่อสร้างเลือกที่ดินที่อยู่ในทำเลชานเมืองทำเลที่ไม่มีแหล่งชุมชนรองรับต้องลดคุณภาพวัสดุ"

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ